Dando continuidade aos artigos referentes às normas técnicas que estabelecem diretrizes para a construção civil, hoje, discutiremos sobre a NBR 16747. Ela trata sobre inspeção predial, isto é, fornece diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos à inspeção predial, visando uniformizar metodologia, estabelecendo métodos e etapas mínimas da atividade.
Além disso, esta norma aplica-se às edificações de qualquer tipologia, públicas ou privadas, para avaliação global da edificação, fundamentalmente através de exames sensoriais por profissional habilitado.
Mas, antes de começarmos, vamos entender no que consiste e qual a importância da inspeção predial para o ramo da construção civil.
1 - Escopo da ABNT NBR 16747
A inspeção predial é um processo que visa auxiliar na gestão da edificação e, quando realizada com periodicidade regular, contribui com a mitigação de riscos técnicos e econômicos associados à perda do desempenho. Sua periodicidade está de acordo com às leis e regulamentos vigentes, bem como à eventual recomendação do profissional da inspeção.
A atividade de inspeção predial estabelecida nesta Norma tem por objetivo constatar o estado de conservação e funcionamento da edificação, seus sistemas e subsistemas, de forma a permitir um acompanhamento sistêmico do comportamento em uso ao longo da vida útil, para que sejam mantidas as condições mínimas necessárias à segurança, habitabilidade e durabilidade da edificação.
Trata-se, portanto, de trabalho com finalidade de instruir a gestão de uso, operação e manutenção da edificação, sendo certo que não se presta ao objetivo de instruir ações judiciais para asserção de responsabilidades por eventuais irregularidades construtivas.
Conforme as especificidades de cada edificação, serão determinados os sistemas, subsistemas, elementos e componentes construtivos a serem contemplados na inspeção predial. A atividade de inspeção predial, pelo seu caráter de análise global da condição de conservação e funcionamento da edificação, inerentemente possui características multidisciplinares e pode demandar equipes com profissionais de diferentes formações.
A inspeção predial considerada nesta norma não tem a finalidade de avaliar de forma exaustiva o cumprimento de todas as normas técnicas que se aplicam às edificações.
Considera-se, também, que a mesma tem caráter fundamentalmente sensorial, destacando-se, assim, não ser parte do processo a identificação de problemas que não tenham manifestado funcionamento inadequado, sintomas ou sinais aparentes, ou que somente possam ser identificados por ensaios específicos. A inspeção predial objeto desta norma também não substituí as atividades de inspeções periódicas que são parte dos programas de manutenção.
Assim, pode-se entender que a inspeção predial descrita por esta norma ocupa a função de um exame “clínico geral”, que avalia as condições globais da edificação e detecta a existência de problemas de conservação ou funcionamento, com base em uma análise fundamentalmente sensorial por um ou mais profissionais habilitados, tal que esta equipe deve ser tomada de acordo com as características e complexidades técnicas dos sistemas e procedimentos descritos nesta norma.
Pode ser recomendada a contratação de inspeções especializadas, ou de outras ações, quando for necessário complementar ou aprofundar o diagnóstico.
Agora que já esclarecemos o que é abordado pela norma 16747, vamos ao tópicos:
2 - Referências Normativas
O segundo tópico elenca as referências normativas, isto é, quais são as outras normas citadas e referenciadas pela norma 16747, são elas: NBR 5674, NBR 13752, NBR 14037, NBR 15575-1, NBR 15575-2, NBR 15575-3, NBR 15575-4, NBR 15575-5, NBR 15575-6, NBR 16280 e NBR ISO 5492.
3 - Termos e Definições
O tópico 3 refere-se aos termos e definições, ou seja, todos os termos citados na norma são explicados. Se quiser saber mais sobre cada um deles, recomendamos que consulte a norma, pois lá você encontra todos os detalhes!
4 - Atribuições Profissionais
O quarto tópico nos diz sobre quais são as atribuições profissionais quando falamos em inspeção predial, isto é, qual profissional é responsável pela inspeção predial. E ela nos diz que as inspeções prediais devem ser realizadas apenas por profissionais habilitados, devidamente registrados nos conselhos profissionais pertinentes e dentro das respectivas atribuições profissionais contempladas na legislação vigente.
5 - Procedimento de inspeção predial:
5.1 - Abrangência da Análise
O quarto tópico nos diz sobre quais são as atribuições profissionais quando falamos em inspeção predial, isto é, qual profissional é responsável pela inspeção predial. E ela nos diz que as inspeções prediais devem ser realizadas apenas por profissionais habilitados, devidamente registrados nos conselhos profissionais pertinentes e dentro das respectivas atribuições profissionais contempladas na legislação vigente.
Agora já temos informação suficiente para entrarmos no assunto principal abordado pela NBR 16747: como se dá o procedimento de inspeção predial. E, para começar, vamos entender o que deve ser considerado ao realizar a inspeção predial. Assim, temos que a abrangência da avaliação de desempenho na inspeção predial deve considerar, no mínimo, as seguintes condições:
- Segurança (segurança estrutural, segurança contra incêndio e segurança no uso e na operação).
- Habitabilidade (estanqueidade; saúde, higiene e qualidade do ar; funcionalidade e acessibilidade).
- Sustentabilidade (durabilidade e manutenibilidade).
Assim, todas as etapas que compõem o procedimento de inspeção predial devem observar esses pontos.
5.2 - Etapas da metodologia da inspeção predial
Mas, afinal, quais são as etapas da metodologia da inspeção predial? É sobre isso que vamos falar agora! Vamos citar cada etapa do processo, mas lembre-se de consultar toda a norma, pois aqui a ideia é termos uma noção geral, certo? Então, temos que o procedimento de inspeção predial envolve as seguintes etapas:
Levantamento de dados e documentação;
Análise dos dados e documentação solicitados e disponibilizados;
Anamnese para a identificação de características construtivas da edificação (idade, histórico de manutenção, intervenções, reformas e alterações de uso ocorridas etc.)
Vistorias da edificação de formas sistêmicas, considerando a complexidade das instalações existentes;
Classificação das irregularidades constatadas;
Recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação;
Organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo inspetor predial;
Avaliação de manutenção e uso.
Aqui, apenas citamos as etapas que devem ser seguidas para a realização da inspeção predial, mas é bom saber que na norma você encontra todos os detalhes de cada uma delas. Por isso, é imprescindível consultá-la antes de começar a fazer qualquer trabalho nessa área, ok?
6 - Redação e emissão do laudo técnico de inspeção
Depois de realizada cada etapa que citamos acima, é possível emitir o laudo técnico de inspeção, que consiste em um documento completo resultante da inspeção realizada, que deve ter, no mínimo, o seguinte conteúdo:
- identificação do solicitante ou contratante e responsável legal da edificação;
- descrição técnica da edificação (localização, mês e ano de início da ocupação, tipo de uso, número de edificações quando for empreendimento de múltiplas edificações, número de pavimentos, número de unidades quando for edificação com unidades privativas, área construída, tipologia dos principais sistemas construtivos e descrição mais detalhada, quando necessário);
- data das vistorias que compuseram a inspeção;
- documentação solicitada e documentação disponibilizada;
- análise da documentação disponibilizada;
- descrição completa da metodologia da inspeção predial, acompanhada de dados, fotos, croquis, normas ou documentos técnicos utilizados, ou o que for necessário para deixar claros os métodos adotados;
- lista dos sistemas, elementos, componentes construtivos e equipamentos inspecionados e não inspecionados;
- descrição das anomalias e falhas de uso, operação ou manutenção e não conformidades constatadas nos sistemas construtivos e na documentação analisada, inclusive nos laudos de inspeção predial anteriores;
- classificação das irregularidades constatadas;
- recomendação das ações necessárias para restaurar ou preservar o desempenho dos sistemas, subsistemas e elementos construtivos da edificação;
- organização das prioridades, em patamares de urgência, tendo em conta as recomendações apresentadas pelo inspetor predial;
- avaliação da manutenção dos sistemas e equipamentos e das condições de uso da edificação;
- conclusões e considerações finais;
- encerramento;
- data do laudo técnico de inspeção predial;
- assinatura do(s) profissional(ais) responsável(eis), acompanhada do n° no respectivo conselho de classe;
- anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
Hoje, discutimos a NBR 16747, que determina as diretrizes para a realização de uma inspeção predial. É um assunto muito importante e que exige bastante cuidado, pois são várias etapas e cada uma delas requer detalhes que fazem a diferença no final.
Portanto, antes de começar um trabalho, estude toda a norma com calma para que obtenha um resultado além do esperado, certo? E lembre-se de que este artigo pode ter te ajudado, mas não dispensa todas as informações que você consegue adquirir ao ler a norma na íntegra! Até a próxima!
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