ABNT NBR 5674 - Manutenção de Edificações - Requisitos Para o Sistema de Gestão de Manutenção

Referências Normativas:

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Para a aplicação da NBR 5674, é necessário entender outras normas que possuem estreita relação com ela. Por isso, é importante fazer também a leitura das normas a seguir:

• NBR 9077, Saída de emergência em edifícios.
• NBR 14037, Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos.
• NBR 15575-1, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 1: Requisitos gerais.
• NBR 15575-2, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 2: Requisitos para os sistemas estruturais.
• NBR 15575-3, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 3: Requisitos para os sistemas de pisos internos.
• NBR 15575-4, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 4: Sistemas de vedações verticais externas e internas.
• NBR 15575-5, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 5: Requisitos para sistemas de coberturas.
• NBR 15575-6, Edifícios habitacionais de até cinco pavimentos – Desempenho – Parte 6: Sistemas hidrossanitários.

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Requisitos para manutenção:

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Neste tópico, a NBR 5674 estabelece quais características das edificações devem ser consideradas pela gestão do sistema de manutenção, a saber:

• tipologia;
• uso efetivo;
• tamanho e complexidade da edificação e de seus sistemas;
• localização e implicações do entorno da edificação.

A manutenção deve ser orientada por um conjunto de diretrizes que:

• preserve o desempenho previsto em projeto ao longo do tempo, minimizando a depreciação patrimonial;
• estabeleça as informações pertinentes e o fluxo de comunicação;
• estabeleça as incumbências e a autonomia de decisão dos envolvidos;

Na organização do sistema de gestão de manutenção, deve ser prevista infraestrutura material, técnica financeira e de recursos humanos, capazes de atender aos diferentes tipos de manutenção necessários: de rotina, corretiva ou preventiva.

Conforme a norma, recomenda-se que os indicadores de eficiência da gestão do sistema de manutenção sejam periodicamente avaliados e estabelecidos, de forma a contemplar os seguintes parâmetros:

• atendimento ao desempenho das edificações e de seus sistemas conforme descrito na ABNT NBR 15575 (Partes 1 e 6);
• prazo acordado entre a observação da não conformidade e a conclusão do serviço de manutenção.;
• tempo médio de resposta às solicitações os usuários e intervenções de emergência;
• periodicidade das inspeções prediais de uso e manutenção estabelecidas no manual de operação, uso e manutenção da edificação;
• registro das inspeções.

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Conteúdo básico do relatório de inspeção:

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As inspeções devem ser feitas atendendo à  NBR 14037 e ao programa de manutenção de cada edificação. Elas devem ser realizadas através de modelos elaborados e ordenados, de forma a facilitar os registros e sua recuperação, considerando:

• um roteiro de inspeção dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação;
• as formas de manifestação esperadas da degradação natural dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação, associados a sua vida útil, conforme indicações do manual, e que resultem em riscos à saúde e segurança dos usuários;
• as solicitações e reclamações de usuários e proprietários.

Os relatórios de inspeção devem:

• descrever a degradação de cada sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e componentes da edificação;
• apontar e, sempre que possível, estimar a perda de seu desempenho;
• recomendações para minimizar os serviços de manutenção corretiva;
• conter prognóstico de ocorrências.

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Programa de Manutenção

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O programa de manutenção é a determinação das atividades essenciais à manutenção, sendo eles: periodicidade, responsáveis pela execução, documentos de referência, referências normativas e recursos necessários. Esses itens devem referir-se individualmente aos sistemas e, quando aplicável, aos elementos, componentes e equipamentos.

O programa de manutenção precisa ser atualizado periodicamente. Deve considerar projetos, memoriais, orientação dos fornecedores e manual de uso, operação e manutenção (quando houver), além de características específicas, como:

• tipologia, complexidade e regime de uso da edificação;
• sistemas, materiais e equipamentos;
• idade das edificações;
• expectativa de durabilidade dos sistemas (atender à NBR 15575);
• relatório das inspeções, constando comparativos entre as metas previstas e as metas efetivas, tanto físicas quanto financeiras;
• relatório das inspeções, constando as não conformidades encontradas;
• relatório das inspeções sobre as ações corretivas e preventivas;
• solicitações e reclamações dos usuários e proprietários;
• histórico das manutenções realizadas;
• rastreabilidade dos serviços;
• impactos referentes às condições climáticas e ambientais do local da edificação;
• escala de prioridade entre os diversos serviços;
• previsão financeira.

Para completar, o programa deve conter pelo menos uma sistematização ou estrutura que contemple:

• designação do sistema, quando aplicável aos elementos e componentes;
• descrição da atividade;
• periodicidade, em função de cada sistema, quando aplicável aos elementos e componentes, observadas as prescrições do projeto ou as especificações técncias;
• identificação dos responsáveis;
• documentação referencial e formas de comprovação;
• modo de verificação do sistema;
• custo.

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Previsão Orçamentária/Orçamento e contratação dos serviços de manutenção

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Quando falamos em manutenção, temos que entender que requer uma boa reserva de recursos financeiros. Portanto, o sistema de manutenção deve prever os recursos financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção, seja preventiva ou corretiva.

Não só deve fazer uma previsão flexível, considerando uma margem de erro, como também é necessário considerar a relação custo-benefício dos serviços de manutenção.

Desse modo, a NBR 5674 orienta como devem ser realizados os orçamentos de serviços de manutenção, os quais devem conter:

• dados do cliente;
• escopo dos serviços ou objeto;
• descrição de cada atividade, com os respectivos prazos;
• especificações técnicas de execução e de manutenção futura, desenhos, cálculos ou projetos, quando aplicável;
• condições comerciais, valor, forma de pagamento e validade da proposta;
• responsabilidades legais e obrigaçõe de cada parte, incluindo o atendimento à legislação pertinente quanto à segurança do trabalho;
• indicação do responsável técnico pela atividade, quando aplicável;
• garantias e exclusões;
• previsão de seguros, se aplicável.

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Meios de controle:

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Durante o processo de execução dos serviços de manutenção, é necessário garantir meios que mantenham a segurança da edificação intacta, como:

• meios que assegurem condições necessárias à realização segura dos serviços de manutenção;
• meios que protejam os usuários das edificações e eventuais danos ou prejuízos decorrentes da execução dos serviços de manutenção;
• delimitações, informações e sinalização de advertência aos usuários sobre eventuais riscos.

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Documentação:

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A estrutura de documentação e registro de informações deve ser concebida para propiciar evidências da gestão do programa da manutenção, custo x benefício na realização dos serviços de manutenção, redução da incerteza no planejamento, projeto e execução dos serviços de manutenção e auxílio no programa e no planejamento de serviços futuros.

A documentação do sistema de manutenção deve conter:

• manual de operação, uso e manutenção das edificações, conforme ABNT 14037;
• manual dos fornecedores de equipamentos e serviços;
• programas de manutenção;
• planejamento da manutenção, contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronológico quanto financeiro;
• contratos firmados;
• catálogos, memoriais executivos, projetos, desenhos, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas;
• relatório de inspeção;
• documentos mencionados na ABNT NBR 14037:2001, Anexo A, em que devem constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação;
• registros de serviços de manutenção realizados;
• ata das reuniões de assuntos afetos à manutenção;
• documentos de atribuição de responsabilidade de serviços técnicos.

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Registros:

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Os registros devem ser mantidos legíveis e disponíveis para evidenciar a efetiva implementação do programa de manutenção, do planejamento, das inspeções e da execução das manutenções. Cada registro deve conter as seguintes informações:

• identificação;
• função dos responsáveis pela coleta dos dados;
• forma de arquivamento;
• período de tempo em que o registro deve ficar armazenado, assegurando sua integridade.

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Arquivo:
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Não só basta fazer os registros, como também deve-se arquivá-los e mantê-los disponíveis para consulta quando solicitados. Toda a documentação dos serviços de manutenção deve ser arquivada como parte integrante do manual de uso, operação e manutenção da edificação, sob guarda do responsável legal.

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Indicadores gerenciais:

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Recomenda-se que o sistema de gestão de manutenção possua indicadores de eficiência para avaliar:

• relação entre custo, tempo estimado e efetivamente realizado;
• taxa de sucesso das intervenções (medida pelo retrabalho necessário);
• relação ao longo do tempo do custo x benefício gerado pelas manutenções;
• preservação do valor da edificação ao longo de sua vida útil.

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Incumbências ou encargos:
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A norma estabelece as incumbências dos proprietários, condomínios, construtores, condôminos e síndicos uma vez que cada um deles é responsável por um serviço. Dê uma olhada na norma para entender o papel de cada um deles, pois ela explica de forma bastante clara.

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Conclusão:

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Sem dúvida, a NBR 5674 é importante para guiar os sistemas de manutenção das edificações. Se você seguir todas as etapas que explicamos aqui, é bem possível que consiga realizar um sistema de forma planejada e eficaz.

Além disso, ressaltamos que sempre seguir as orientações das NBR’s é essencial para o sucesso das obras e, mais especificamente, a NBR 5674 traça uma diretriz fundamental para manter as edificações em bom estado de conservação.

Por isso, não deixe de consultá-la na íntegra para que possa entender e aplicar todas as suas exigências! E lembre-se de que se precisar, pode contar com a Blok!