Como montar um cronograma de reforma de apartamento

Como fazer um cronograma de reforma de apartamento?

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Reformar um apartamento é diferente de trabalhar em uma casa, pois há maior limitação do tipo de renovação estrutural que se pode fazer - como remover paredes e alterar a planta baixa da unidade.

Em boa parte dos casos, isso não é possível, pois afetaria a integridade estrutural do edifício, já que muitas paredes internas provavelmente suportariam cargas. Portanto, é também preciso orientar seu cliente quanto a esses aspectos.

Dito isso, para fazer um cronograma de reforma de apartamento, é preciso considerar que essa abrange diferentes fases e intervenções conectadas entre si no projeto unitário.

A seguir, veja alguns dos passos básicos para auxiliar nesse trabalho:

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1. Inspeção no local

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A primeira fase envolve a inspeção do local e um levantamento preciso, com verificação do estado das principais instalações (hidráulica, térmica, elétrica). Também deve ser feito um levantamento métrico, material e fotográfico do estado do imóvel.

É importante não negligenciar essa etapa. Ela servirá de base para estruturar um cronograma de reforma adequado e confiável e um projeto seguro, assertivo e que atenda as necessidades de seu cliente.

É importante lembrar também que, especialmente em reformas mais expressivas, esse trabalho precisará contar com o apoio de profissionais especializados, como arquiteto e engenheiro. Esses deverão checar a estrutura do condomínio e as eventuais prumadas para avalizar que será possível fazer a execução do projeto de acordo com o planejado.

Ainda, é preciso chegar as legislações locais. Em São Paulo, por exemplo, é exigido se ter um documento assinado pelo responsável pelo projeto de reforma - o chamado Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), cadastrado pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU).

E, caso um engenheiro atue também na reforma, será preciso que ele emita uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), documento que comunica ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) quem é o responsável pela obra.

Posteriormente, de acordo com as indicações e solicitações do cliente, o apartamento é redesenhado para fins funcionais e arquitetônicos. Durante o andamento das três diferentes fases do projeto (preliminar, definitiva e executiva), são criados os elementos necessários para a elaboração de uma estimativa de custos e obtenção da avaliação financeira de toda a intervenção.

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2. Entendimento dos objetivos do cliente

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Em paralelo com a inspeção, é importante ouvir atentamente seu cliente para compreender seus objetivos com a reforma. Esse pode ser fundamentalmente estético (dar um novo estilo ao apartamento) ou funcional (corrigindo/melhorando algo que não está funcionando a contento).

A partir desse entendimento, você conseguirá detectar suas prioridades e como chegar ao resultado esperado com a reforma.

Também, com isso, será possível desenvolver adequadamente o projeto e informar seu cliente em detalhes sobre o que realmente precisará ser feito para que seus objetivos sejam atendidos. Por exemplo, ele pode não ter considerado inicialmente regulamentos de construção que podem envolver detalhes como portas corta-fogo e um sistema de sprinklers como parte de uma conversão de loft.

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3. Estudo e projeto

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Depois desses levantamentos e alinhamentos preliminares, é preciso considerar no cronograma de reforma um período para execução e aprovação de estudo e projeto da reforma, trazendo detalhes e orientações que, posteriormente, deverão ser encaminhadas aos responsáveis de obra e servirão de guia para a execução da reforma.

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4. Aprovação junto ao condomínio

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Na Norma nº 16.280 da ABNT, estabelece-se, entre outras coisas, que um profissional habilitado deve desenvolver a documentação da obra (com o projeto), recolher uma guia no CREA e levá-la à aprovação do condomínio, antes mesmo de começar os trabalhos.

Há variações entre condomínios quanto às exigências e regras de autorização de reforma que precisam ser seguidas.

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5. Levantamento de custos

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Essa é uma etapa essencial para o cronograma de reforma e a execução da obra. Para estimar o custo total de um projeto de reforma de apartamento, é necessário preparar uma estimativa detalhada que associe o trabalho a ser executado às quantidades relativas e aos custos unitários.

Lembre-se que projetos que são estimados de maneira imprecisa antes de seu início resultarão em maiores investimentos em tempo e custo, conforme novos problemas são descobertos e isso poderá afetar sua relação com o cliente e, até mesmo, a sua continuidade no projeto.

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6. Escolha dos materiais e negociação de entregas com fornecedores

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Em paralelo com a criação do orçamento, é importante já considerar as melhores opções de materiais e um agendamento de entregas para que o cronograma de reforma seja eficiente e o mais preciso possível.

Lembre seu cliente que materiais de boa qualidade prolongam a vida útil de seu apartamento e também podem economizar dinheiro no longo prazo. Ainda, levem em conta fatores importantes como sustentabilidade e impacto ambiental, capacidade estrutural, desempenho térmico, isolamento acústico, impermeabilidade e resistência ao fogo.

Depois disso, trabalhe para garantir que os materiais cheguem na hora certa. Imagine o caso das janelas, por exemplo. Por um lado, são itens volumosos, por isso é difícil encontrar espaço para armazená-las no local se forem entregues antes do previsto no cronograma para elas poderem ser instaladas; por outro lado, muitos outros trabalhos não podem ser concluídos até que as janelas estejam no lugar, então, se a entrega atrasar, isso deverá afetará o cumprimento do cronograma. Sendo assim, um bom planejamento da dinâmica de entregas alinhado às etapas de seu cronograma é crucial.

Para auxiliar nesse gerenciamento, há profissionais que utilizam os gráficos de Gantt, que são uma planilha de planejamento de projeto. Eles permitem que você defina quanto tempo as várias fases levarão e quais trabalhos específicos precisam ser feitos em cada uma.

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7. Início da obra

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Finalmente, após proceder à escolha dos materiais a utilizar na reforma, iniciam-se as obras. Via de regra, grandes projetos devem ser realizados primeiro porque os projetos subsequentes são impactados por eles.

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8. Demolição e reparo estrutural

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Você precisará certificar-se de que a construção é estruturalmente sólida antes de qualquer outra coisa começar. Os trabalhos neste estágio inicial vão desde a remoção de extensões antigas que serão substituídas até o conserto de vigas, estabilização de paredes e conserto de problemas de umidade.

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9. HVAC, elétrica e hidráulica

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Isso envolve qualquer trabalho feito abaixo do piso ou atrás das paredes, como instalação de dutos para aquecimento central e ar condicionado, instalação de novos sistemas elétricos e hidráulicos, etc.

Como a fiação e o encanamento provavelmente precisarão ser feitos, trate de todo o trabalho bruto antes dos trabalhos de revestimento, drywall e pintura, pois eles podem ser danificados no processo.

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10. Impermeabilizações ​​às intempéries e acabamentos externos

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Isso inclui quaisquer atualizações na cobertura do telhado, paredes externas, portas e janelas. Uma vez que isso esteja pronto, você deve ter um apartamento seco para realizar os demais procedimentos internos.

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11. Primeiras correções

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No cronograma de reforma, é quando tudo o que acontece nos bastidores para fazer o apartamento funcionar sem problemas é instalado. Aqui acontecem trabalhos de carpintaria, como paredes de vigas novas, bem como montagem de tubos, cabos, isolamento e caldeira.

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12. Reboco

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Com todo o trabalho dentro das paredes concluído, você pode selá-las para a decoração - comece pelo teto para que o acabamento em outras partes seja liso.

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13. Segunda correção

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É nesse ponto que os interiores realmente começarão a tomar forma, à medida que você encaixará os elementos com os quais o cliente estará interagindo no dia a dia. Isso inclui luminárias e louças sanitárias, por exemplo.

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14. Pisos

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De modo geral, é melhor adiar a instalação do piso até o final do processo de reforma, para que ele não sofra arranhões, cortes ou danos.

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15. Acabamentos e decoração

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Depois que o piso estiver instalado, é hora de seguir no cronograma de reforma para os acabamentos, como as molduras das portas e os rodapés. Qualquer coisa que possa ser danificada nas etapas anteriores deve ser deixada para o final.

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